Przy podpisywaniu umowy kredytowej stajesz przed wyborem rodzaju rat. To decyzja na lata i — wbrew pozorom — nie chodzi tylko o wysokość miesięcznej płatności, ale o całkowity koszt i o Twoją zdolność kredytową.
Czym się różnią
- Rata równa (annuitetowa) jest stała przez cały okres. Na początku jej większość to odsetki, z czasem rośnie udział kapitału. Wygodna i przewidywalna.
- Rata malejąca ma stałą część kapitałową, a odsetki maleją wraz ze spadkiem salda. Dlatego cała rata z miesiąca na miesiąc się obniża — startuje wysoko, kończy nisko.
Dlaczego malejąca jest tańsza
Im szybciej spłacasz kapitał, tym krócej naliczają się od niego odsetki. Rata malejąca „zjada" kapitał szybciej od początku, więc suma odsetek wychodzi niższa. To ta sama zasada, która stoi za nadpłatą.
Cena tej oszczędności to wyższe obciążenie na starcie. I tu pojawia się druga, często pomijana konsekwencja.
Haczyk: zdolność kredytowa
Bank liczy zdolność kredytową od pierwszej, najwyższej raty. Przy racie malejącej ta pierwsza rata jest wyższa niż przy równej — więc do tej samej kwoty kredytu musisz wykazać wyższy dochód.
Wybierając ratę malejącą, możesz dostać niższą maksymalną kwotę kredytu niż przy racie równej, mimo identycznych dochodów. To realny kompromis, nie szczegół.
Dla kogo która
Wybierz malejącą, jeśli:
- udźwigniesz wyższą pierwszą ratę,
- zależy Ci na jak najniższym całkowitym koszcie,
- chcesz, by obciążenie z czasem malało (np. w perspektywie emerytury).
Wybierz równą, jeśli:
- wolisz stałą, przewidywalną ratę,
- potrzebujesz wyższej zdolności kredytowej, by w ogóle kupić daną nieruchomość,
- cenisz większy oddech w budżecie na starcie.
Zestaw oba warianty obok siebie: pierwszą i ostatnią ratę, sumę odsetek i punkt przecięcia.
Otwórz kalkulator →Jeszcze jedno: i tak możesz nadpłacać
Wybór raty równej nie skazuje Cię na wyższe odsetki na zawsze. Nadpłata raty równej daje efekt zbliżony do malejącej — sam decydujesz, kiedy i ile dołożyć, zachowując niższą ratę bazową jako bezpieczny punkt wyjścia. Dla wielu osób to najlepszy z obu światów: elastyczność raty równej plus oszczędność z nadpłat wtedy, gdy budżet na to pozwala.