Za pozornie tajemniczym słowem „zdolność" kryje się prosty wskaźnik, którym banki mierzą bezpieczeństwo kredytu: DStI. Gdy zrozumiesz, jak działa, przestaniesz zgadywać, a zaczniesz liczyć — i wiedzieć, co realnie poprawi Twoją sytuację.
Czym jest DStI
DStI (Debt Service to Income) to udział wszystkich rat w dochodzie netto. Mówiąc wprost: jaka część tego, co wpływa Ci na konto, pójdzie na obsługę długów — łącznie z ratą kredytu, o który się starasz.
Bank, patrząc na DStI, pyta o jedno: czy po opłaceniu wszystkich rat zostanie Ci dość na życie i na ewentualny wzrost stóp.
Jaki poziom akceptują banki
W praktyce próg to najczęściej 40–50 proc. dochodu netto. Z istotnym zastrzeżeniem: przy wyższych dochodach banki bywają bardziej elastyczne, bo po opłaceniu rat zostaje większa kwota absolutna na życie.
Ta sama osoba może usłyszeć różne kwoty w różnych bankach — bo każdy stosuje własny maksymalny DStI, własne koszty utrzymania i własny bufor na wzrost stóp. To dlatego warto policzyć scenariusze, a nie wierzyć w jedną liczbę.
Jak policzyć swój DStI
Krok po kroku:
- Zsumuj miesięczne raty wszystkich kredytów i leasingów.
- Dolicz część limitów kart i debetu (bank przyjmuje procent przyznanego limitu).
- Dodaj planowaną ratę kredytu hipotecznego.
- Podziel sumę przez dochód netto.
Jeśli wynik mieści się w limicie banku z zapasem — masz zdolność. Jeśli przekracza — trzeba albo zmniejszyć raty, albo podnieść dochód, albo wydłużyć okres (co obniża ratę).
Dwie dźwignie: licznik i mianownik
DStI poprawisz, działając na jedną z dwóch stron ułamka:
- Licznik (raty) — najszybciej: zamknij nieużywaną kartę, obniż limit w koncie, spłać mały kredyt. Każda zdjęta rata od razu obniża DStI.
- Mianownik (dochód) — wolniej: wyższy, udokumentowany dochód, stabilna forma zatrudnienia, dłuższy staż.
W kalkulatorze DStI jest jawny i edytowalny — zobaczysz, jak zmiana rat, dochodu czy okresu przesuwa Twoją zdolność.
Otwórz kalkulator →DStI a bufor na stopy
Przy hipotece DStI liczony jest dodatkowo przy podwyższonym oprocentowaniu (test wrażliwości z Rekomendacji S KNF). Bank chce mieć pewność, że udźwigniesz ratę także po wzroście stóp — dlatego realny limit raty jest nieco niższy, niż wynikałoby z samego bieżącego oprocentowania.
Podsumowanie
DStI to serce oceny zdolności: udział rat w dochodzie, zwykle akceptowany do 40–50 proc. Najszybciej poprawisz go, zmniejszając sumę rat — to dlatego zamknięcie karty czy spłata drobnego kredytu potrafi otworzyć większą hipotekę niż podwyżka. Policz swój DStI, zanim złożysz wniosek, i wejdź do banku z gotowym rachunkiem.