Pół miliona kredytu to próg, przy którym kończy się „jakoś to będzie" i zaczyna arytmetyka banku. Policzmy ją od strony banku — bo to nie Twoja rata decyduje o zdolności, tylko rata, którą bank sobie wyobraża w gorszym scenariuszu.
Rata przy 500 000 zł
Założenie: 7,2%, rata równa.
| Okres | Rata | Suma odsetek | Dochód wg reguły 40% |
|---|---|---|---|
| 20 lat | 3 937 zł | 444 819 zł | ~9 850 zł netto |
| 25 lat | 3 598 zł | 579 383 zł | ~9 000 zł netto |
| 30 lat | 3 394 zł | 721 819 zł | ~8 500 zł netto |
Reguła „rata ≤ 40% dochodu netto" to jednak dopiero początek — bank liczy inaczej.
Jak liczy bank: trzy potrącenia
- Bufor stopy. Rekomendacja S każe badać zdolność przy stopie wyższej o co najmniej 2,5 p.p. Dla 25 lat bank nie widzi raty 3 598 zł — widzi ok. 4 440 zł (9,7%). To od tej kwoty liczy Twoje DSTI.
- Koszty utrzymania. Od dochodu odchodzi ryczałt na każdą osobę w gospodarstwie — zwykle ponad tysiąc złotych na głowę. Para z dzieckiem „traci" na starcie kilka tysięcy zdolności miesięcznie.
- Zobowiązania i limity. Raty innych kredytów w całości, a limity kart i debetów w części — nawet jeśli ich nie używasz. Pełną listę tego, co ścina zdolność, zebraliśmy osobno.
Po tych potrąceniach realny próg dla 500 tys. wypada zwykle w okolicach 10–12 tys. zł netto na gospodarstwo — mniej dla pary o dwóch dochodach i czystej historii, więcej dla singla z kartą kredytową i leasingiem.
Nie zgaduj, po której stronie progu jesteś: kalkulator zdolności z ustawionym okresem 30 lat pokazuje cały rachunek banku — z buforem, kosztami utrzymania i DSTI, które możesz regulować.
Nie zapomnij o wkładzie własnym
500 tys. kredytu przy standardowym wkładzie 20% oznacza nieruchomość za ok. 625 tys. zł i 125 tys. zł gotówki (plus koszty transakcyjne). Przy wkładzie 10% z ubezpieczeniem niskiego wkładu kwoty się zmieniają, ale marża zwykle rośnie — jak wkład wpływa na warunki, opisaliśmy tutaj.
Jeśli zdolności brakuje
Kolejność działań o największym efekcie: wydłuż okres (rata przy 30 latach jest o ~540 zł niższa niż przy 20), zamknij limity kart przed wnioskiem, rozważ drugiego kredytobiorcę, uporządkuj formę dochodu. Szczegółowy plan: jak zwiększyć zdolność kredytową. A jeśli 500 tys. okazuje się poza zasięgiem — przy 400 tys. progi są zauważalnie niższe.
Wpisz swój dochód i zobowiązania — zobaczysz maksymalną kwotę kredytu policzoną tak, jak liczy ją bank.
Otwórz kalkulator →Podsumowanie: rata od 500 tys. to przy 7,2% około 3 400–3 900 zł, ale o kredycie decyduje rata z buforem (~4 440 zł) i potrącenia. Realny próg dochodu: 10–12 tys. zł netto na gospodarstwo — i da się nim zarządzać, zanim złożysz wniosek.