Pół miliona kredytu to próg, przy którym kończy się „jakoś to będzie" i zaczyna arytmetyka banku. Policzmy ją od strony banku — bo to nie Twoja rata decyduje o zdolności, tylko rata, którą bank sobie wyobraża w gorszym scenariuszu.
Rata przy 500 000 zł
Założenie: 5,86% — marża 2,0 p.p. plus WIBOR 3,86% — rata równa.
| Okres | Rata | Suma odsetek | Dochód wg reguły 40% |
|---|---|---|---|
| 20 lat | 3 542 zł | 350 053 zł | ~8 850 zł netto |
| 25 lat | 3 179 zł | 453 658 zł | ~7 950 zł netto |
| 30 lat | 2 953 zł | 563 041 zł | ~7 400 zł netto |
Reguła „rata ≤ 40% dochodu netto" to jednak dopiero początek — bank liczy inaczej.
Jak liczy bank: trzy potrącenia
- Bufor stopy. Rekomendacja S każe badać zdolność przy stopie wyższej o co najmniej 2,5 p.p. Dla 25 lat bank nie widzi raty 3 179 zł — widzi ok. 3 979 zł (8,36%). To od tej kwoty liczy Twoje DSTI.
- Koszty utrzymania. Od dochodu odchodzi ryczałt na każdą osobę w gospodarstwie — zwykle ponad tysiąc złotych na głowę. Para z dzieckiem „traci" na starcie kilka tysięcy zdolności miesięcznie.
- Zobowiązania i limity. Raty innych kredytów w całości, a limity kart i debetów w części — nawet jeśli ich nie używasz. Pełną listę tego, co ścina zdolność, zebraliśmy osobno.
Gdzie realnie leży próg
Symulacja przy dzisiejszym oprocentowaniu, gospodarstwo bez innych rat i limitów:
| Sytuacja | Dochód netto potrzebny na 500 tys. |
|---|---|
| para, 30 lat, bez zobowiązań | ~7 600 zł |
| para, 25 lat, bez zobowiązań | ~8 000 zł |
| singiel, 30 lat, bez zobowiązań | ~7 600 zł |
| para, 30 lat, rata 800 zł + karta 20 tys. | ~10 400 zł |
Ostatni wiersz jest tu najważniejszy. Nie okres i nie liczba osób decydują najmocniej — decydują istniejące zobowiązania. Jedna rata 800 zł i niewykorzystana karta z limitem 20 tys. podnoszą wymagany dochód o blisko trzy tysiące złotych miesięcznie.
Nie zgaduj, po której stronie progu jesteś: kalkulator zdolności z ustawionym okresem 30 lat pokazuje cały rachunek banku — z buforem, kosztami utrzymania i DSTI, które możesz regulować. Wynik jest orientacyjny: każdy bank przyjmuje własne koszty utrzymania i własny limit DSTI.
Nie zapomnij o wkładzie własnym
500 tys. kredytu przy standardowym wkładzie 20% oznacza nieruchomość za ok. 625 tys. zł i 125 tys. zł gotówki (plus koszty transakcyjne). Przy wkładzie 10% z ubezpieczeniem niskiego wkładu kwoty się zmieniają, ale marża zwykle rośnie — jak wkład wpływa na warunki, opisaliśmy tutaj.
Jeśli zdolności brakuje
Kolejność działań o największym efekcie: wydłuż okres (rata przy 30 latach jest o ~590 zł niższa niż przy 20), zamknij limity kart przed wnioskiem, rozważ drugiego kredytobiorcę, uporządkuj formę dochodu. Szczegółowy plan: jak zwiększyć zdolność kredytową. Samą ratę i koszt tej kwoty rozpisaliśmy w tekście kredyt 500 tys. — jaka rata, a jeśli 500 tys. okazuje się poza zasięgiem — przy 400 tys. progi są zauważalnie niższe.
Wpisz swój dochód i zobowiązania — zobaczysz maksymalną kwotę kredytu policzoną tak, jak liczy ją bank.
Otwórz kalkulator →Podsumowanie: rata od 500 tys. to przy 5,86% około 2 950–3 550 zł, ale o kredycie decyduje rata z buforem (~3 979 zł) i potrącenia. Próg dochodu zaczyna się przy ok. 7 600–8 000 zł netto bez zobowiązań i rośnie do ok. 10 tys., gdy masz ratę i kartę — i to jest ta część, którą realnie da się zmienić przed wnioskiem.