Gdy rata zaczęła mi ciążyć, też zadałem sobie to pytanie w formie „albo-albo". Błąd. Refinansowanie i nadpłata naprawiają dwie różne rzeczy — i właśnie dlatego najlepiej działają w parze, w odpowiedniej kolejności.
Dwa narzędzia, dwa różne problemy
- Refinansowanie atakuje cenę długu: przenosisz saldo do banku z niższą marżą. Nie wymaga gotówki (poza kosztami przeniesienia), wymaga za to zdolności kredytowej i różnicy stóp, która pokryje koszty zmiany.
- Nadpłata atakuje wielkość długu: zmniejszasz kapitał, od którego naliczają się odsetki. Wymaga gotówki, nie wymaga niczyjej zgody.
Dlaczego kolejność ma znaczenie
Nadpłacanie drogiego kredytu to gaszenie pożaru bez zakręcenia gazu. Każda złotówka nadpłaty w kredycie z marżą 2,8% pracuje słabiej, niż pracowałaby w tym samym kredycie po refinansowaniu na 1,9%... a raczej: pracuje tak samo, ale cała reszta salda dalej kosztuje za dużo.
Kolejność, która maksymalizuje efekt:
- Sprawdź, czy refinansowanie się domyka. Porównaj oszczędność na odsetkach z kosztami przeniesienia (wycena, ewentualna prowizja, wpis do księgi wieczystej). Nasz kalkulator refinansowania liczy punkt zwrotu i oszczędność netto; ramę decyzji opisaliśmy w tekście kiedy refinansowanie się opłaca.
- Refinansuj na ten sam okres, nie dłuższy. Wydłużenie okresu obniży ratę, ale zje oszczędność — to najczęstsza pułapka przenosin.
- Dopiero potem nadpłacaj — już tańszy kredyt. Uważaj tylko na rekompensatę w pierwszych 36 miesiącach nowej umowy przy zmiennej stopie; wybieraj bank, który jej nie pobiera.
Przykład poglądowy: saldo 400 000 zł, 25 lat. Samo refinansowanie z 8,0% na 7,0% oszczędza w całym okresie ok. 80 tys. zł odsetek. Sama nadpłata 500 zł/mies. przy 8,0% — ok. 150 tys. zł. Razem, w tej kolejności — wyraźnie więcej niż każda z opcji osobno, bo nadpłata pracuje na niższej stopie, a saldo topnieje szybciej.
Kiedy zacząć od nadpłaty
Są sytuacje, w których kolejność się odwraca:
- Różnica stóp nie pokrywa kosztów przeniesienia — refinansowanie odpada, nadpłata zostaje jedyną dźwignią.
- Brak zdolności na refinansowanie (zmiana pracy, dochód w walucie, wiek) — nadpłata nie pyta o zdolność.
- LTV na granicy. Jeśli saldo względem wartości nieruchomości jest wysokie, kilka nadpłat może zbić LTV poniżej progu, od którego nowy bank da niższą marżę. Nadpłata staje się wtedy przygotowaniem do refinansowania.
Trzecia droga: negocjacja
Zanim podpiszesz cokolwiek nowego, wyślij do swojego banku wniosek o obniżkę marży z porównaniem ofert konkurencji. Najtańszy kredyt to czasem ten, którego nie trzeba przenosić — a odmowa banku niczego nie kosztuje i domyka decyzję.
Wpisz obecne saldo, ratę i proponowane oprocentowanie — zobaczysz punkt zwrotu, oszczędność netto i czy w ogóle jest o co przenosić kredyt.
Otwórz kalkulator →Podsumowując: to nie jest wybór między refinansowaniem a nadpłatą. Najpierw obniż cenę długu (refinansowanie albo negocjacja), potem zmniejszaj jego rozmiar (nadpłata). W tej kolejności każda złotówka pracuje najmocniej.